L’article 6 du projet de loi de finances pour 2021 a réintroduit un dispositif d’étalement de la plus-value de cession d’un actif immobilier dans le cadre d’une opération de cession bail immobilier ou de lease-back immobilier.
Ce dispositif figure à l’article 39 novodecies du Code général des impôts.
Cette mesure d’allègement est temporaire, elle avait déjà été intégrée dans notre dispositif dans le passé du 23 avril 2009 jusqu’au 31 décembre 2012.
Quelles sont les conditions de ce régime dérogatoire ?
Dans sa temporalité tout d’abord…
Il s’applique aux ventes conclues à partir du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 juin 2023, la vente doit avoir été précédée d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter [rétroactivement] du 28 décembre 2020 et au plus tard le 31 décembre 2022.
Ces deux critères de temporalité sont cumulatifs.
On peut comprendre du texte que le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2022 avec un décalage de la signature de l’acte de vente possible jusqu’au 30 juin suivant. Il convient de noter l’aspect pragmatique de ce texte, lequel, une fois n’est pas coutume n’impose pas une date couperet au 31 décembre comme cela est souvent le cas.
Seuls les immeubles sont concernés :
Tous les biens immeubles sont concernés, bâtis ou non à l’exclusion de tous meubles (équipements mobiliers, fonds de commerce …). Ils doivent être inscrits en actifs immobilisés à l’exclusion de tous immeubles détenus en stocks.
Il vise à aider les entreprises qui utilisent le mécanisme du lease-back…
La vente doit être consentie par une entreprise à une société de crédit-bail immobilier. Immédiatement la jouissance de l’immeuble vendu doit être consentie à l’entreprise qui a vendu l’actif.
Il faut entendre par une société de crédit-bail, une société qui relèvera des dispositions du Code monétaire et financier comme finançant à titre habituel des opérations de crédit-bail.
Il s’agit du montage financier et juridique du lease-back aux termes duquel le vendeur procède à la vente d’un actif immobilier, concomitamment à cette vente l’acquéreur – crédit-bailleur va consentir au vendeur (qui devient alors un crédit-preneur) un contrat de crédit-bail immobilier ayant pour objet l’immeuble. C’est un montage de refinancement.
La cession-bail (ou lease-back) est également bien connue du Code général des impôts pour donner lieu à une autre mesure d’allègement en matière de taxe de publicité foncière (ou droit de mutations à titre onéreux). En effet, en vertu des dispositions de l’article 1594 F quinquies du CGI la vente consentie à la société de crédit-bail dans le cadre d’une opération de lease back, ne donne pas lieu au paiement des droits de mutation au taux plein mais à ceux du taux réduit. La notion d’immédiateté est aussi prévue par ce dispositif d’allègement des droits de mutation.
Ces mutations sont également exonérées de la taxe additionnelle à percevoir par la Région Ile de France de 0,60%.
Seuls les actifs de l’entreprise sont concernés …
Les actifs devront être affectés par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Elles sont suffisamment nombreuses pour couvrir toutes types d’activités hors celui d’une foncière. Les actifs détenus par des sociétés de patrimoines immobiliers ne sont pas visés par l’étalement.
Toutefois, il est admis que le dispositif se trouvera applicable lorsque l’immeuble sera loué par l’entreprise [qui aura procédé à la vente puis conclusion du crédit-bail] à une autre entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance au sens du 12 de l’article 39 et qui affecte l’immeuble à une activité [commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole].
Les liens de dépendance visent la détention directe ou par personne interposée de la majorité du capital social ou elle y exerce en fait le pouvoir de décision.
Lorsque les deux entreprises (bailleur et locataire) se trouvent être sous le contrôle d’une même tierce entreprise, la majorité de leur capital social ou les pouvoirs de décisions sont exercés en fait par la même tierce entreprise.
Cet aménagement permet d’appliquer le dispositif de cet allègement lorsque les locaux sont loués à une ou plusieurs sociétés du groupe duquel dépendront la société venderesse et la société locataire. Il est de plus en plus rare que l’actif immobilier soit localisé dans l’entreprise d’exploitation. Cette dérogation permet d’appliquer un tel dispositif à des montages où l’immobilier de l’entreprise est détenu par une structure spécifique du groupe.
Quel allègement fiscal ?
Il s’agit d’un étalement de la plus-value dégagée consécutivement à la vente de l’immeuble. Il concerne les contribuables assujettis à l’impôt sur les sociétés ou ceux soumis à l’impôt sur le revenu dans les différentes catégories de revenus des activités visées par le texte : BIC, BNC et BA.
L’étalement ne concernera que la plus-value ou partie de plus-value qui concernera l’actif immobilier cédé.
Plus pratiquement l’étalement sera effectué par exercice avec une répartition par parts égales sur chacun des exercices pendant toute la durée du crédit-bail immobilier sans excéder 15 ans. La plus-value sera divisée en autant d’exercices que d’années de contrat de crédit-bail.
L’étalement prendra fin par anticipation en cas de levée d’option anticipée avant la date de fin du crédit-bail immobilier, comme de toute résiliation du crédit-bail.
Ce dispositif d’étalement est une option qui s’exercera dans le cadre des déclarations fiscales de résultats. Compte tenu qu’il s’agit d’un étalement par exercice, la déclaration et par voie de conséquence l’option est effectuée tous les ans.
Que peut-on retenir de ce dispositif fiscal avantageux ?
Il est cumulable avec celui des taux réduits sur les mutations applicables aux ventes puis crédit-bail en lease-back. Il pourra donc donner lieu à un double allègement fiscal (droits de mutation et plus-value), c’est assez rare pour le souligner.
Oudot, Etude reconnue pour son savoir-faire en matière de crédit-bail immobilier se tient à votre disposition pour tout renseignement. N’hésitez pas à contacter notre associé Pascal Potier (potier@oudot.net).
