A partir du 1er janvier 2022, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier pour les particuliers ont été modifiées, tel en a voulu le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) par sa décision du 29 septembre 2021. Ainsi, ce qui constituait précédemment une recommandation est devenu une obligation :
1°) Le taux d’endettement des particuliers est limité à 35 % maximum, assurance incluse. Cette mesure vise à protéger les emprunteurs particuliers contre le surendettement.
2°) Les revenus locatifs sont par ailleurs intégrés différemment dans le calcul du taux d’endettement, et ce d’une manière moins avantageuse.
En effet, auparavant les revenus locatifs venaient s’imputer directement sur le montant des dettes avant application du calcul : [(Dettes + charges – Revenu locatif) / Salaire] x 100
Aujourd’hui les revenus locatifs sont simplement ajoutés aux salaires avant calcul du taux d’endettement : (Dettes + charges / Salaire + revenu locatif) x 100
Pour bien comprendre avec un exemple :
| Dette annuelle | 10.000 € |
| Charges annuelles | 1.000 € |
| Revenus annuels : | |
| Salaire | 50.000 € |
| Revenu locatif | 5.000 € |
Il en résulte les calculs suivants :
| Avant 2022 | |
| (Dettes et charges) – Revenu locatif | 6.000 € |
| Salaire | 50.000 € |
| Taux d’endettement | (6.000/50.000) x 100 |
| 12% |
| Depuis 2022 | |
| Dettes et charges | 11.000 € |
| Salaire et revenu locatif | 55.000 € |
| Taux d’endettement | (11.000/55.000) x 100 |
| 20% |
3°) La durée de remboursement ne pourra excéder 25 ans, avec un plafond de 2 ans de différé maximal applicable aux ménages dont l’entrée en jouissance est différée par rapport à la date d’octroi du crédit.
Il s’agissait ici de traiter les situations des acquisitions en l’état futur d’achèvement (i.e. vente sur plans) et des acquisitions nécessitant la réalisation de travaux d’aménagement ou de rénovation par les acquéreurs avant leur entrée en jouissance.
4°) Les établissements bancaires pourront déroger à ces principes pour 20 % des crédits consentis trimestriellement, avec 80 % de ceux-ci réservés à l’acquisition de résidence principale et 30 % (de ces 80%) réservés aux primo-accédants. Cette dérogation visait notamment à favoriser l’accession à la propriété de ménages qui n’ont pas ou peu d’apport ou qui ont des revenus trop faibles.
Mécaniquement, si 16% des dérogations sont réservées aux résidences principales et primo-accédants, 4 % de ces dérogations pourront être seulement consenties pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire.
