Le promoteur doit-il démolir une construction pour non-conformité aux dispositions d’un contrat ?

Cassation 3^ème, 17 novembre 2021

https://www.courdecassation.fr/decision/6194ba465a317cc1d116fbd2?judilibre_chambre%5b%5d=civ3

Historiquement le non-respect d’un contrat de construction faisait encourir au promoteur un risque de démolition¹ ou un risque de mise en conformité stricte de la construction, aux stipulations du contrat de construction, sans considération du coût de cette mise en conformité ou de l’impact des non-conformités relevées².

Cette position stricte et rigoureuse des tribunaux s’est néanmoins assouplie³, la jurisprudence retenant que le non-respect du contrat par un promoteur ne pouvait automatiquement entrainer une obligation de démolition et de reconstruction dès lors que cette sanction était disproportionnée au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées.

Cette modération des tribunaux a par la suite été consacrée par l’article 1221 nouveau du Code civil (ordonnance du 10 février 2016) : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».

Ce principe de proportionnalité vient d’être une nouvelle fois rappelé par la Cour de cassation, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, où le maître de l’ouvrage avait sollicité après achèvement, la démolition et la reconstruction de sa maison en évoquant différents défauts de conformité.

Au motif que ces non-conformités n’étaient pas suffisamment graves pour justifier une démolition, la Cour de cassation a rejeté la demande du maître de l’ouvrage.

Cette dernière jurisprudence vient confirmer cette évolution où des solutions alternatives à la démolition doivent être recherchées, assorties, le cas échéant, de dommage-intérêts au bénéfice des propriétaires lésés.

[1] Cass civ 3e 11 mai 2005 – pourvoi n°03-21136 – pour un défaut de conformité altimétrique,

[2] Cass civ 3e, 17 septembre 2014, pourvoi n°12-24122

[3] Cass civ 3e, 9 décembre 2014 – pourvoi n°13-10072 – ou a été retenu que la démolition/reconstruction n’était pas causé par des non-conformités consistant en un défaut d’implantation altimétrique, un léger défaut d’implantation en mitoyenneté et la surface totale de la maison individuelle.