Cour d’appel de Bordeaux, 13 janvier 2022, n° 20BX01465,
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000045056410/
A l’issu d’un contrôle fiscal, l’administration a procédé au redressement de propriétaires bénéficiant d’une défiscalisation Scellier, au motif que le bien loué n’était pas affecté par le locataire à usage de résidence principale comme l’imposait le dispositif pour bénéficier des avantages fiscaux qui y étaient attachés.
Les propriétaires portèrent leur contentieux en justice, arguant qu’ils avaient bien rempli les conditions du dispositif Scellier, que le locataire avait effectivement occupé à titre principal le bien la première année, et qu’ils n’avaient la possibilité, pour les années suivantes, de vérifier que le locataire respectait bien cette obligation.
Les juges n’ont pas fait droit à cette impossibilité matérielle de contrôle, et dans la continuité de précédentes jurisprudences[1], ont retenu que le simple fait que cette condition ne soit pas respectée suffise à remettre en cause de l’avantage fiscal obtenu.
En pratique, Il est ainsi recommandé pour des locations attachées à des dispositifs de défiscalisation, de prévoir des clauses spécifiques dans le bail, telle l’obligation faite au locataire d’en faire sa résidence principale ou celle d’en justifier annuellement, par la copie de sa déclaration d’impôt par exemple.
On rappellera ici que la loi du 6 juillet 1989 ne protège que les locations à usage de résidence principale, et que la loi « ALUR » du 24 mars 2014 a défini la résidence principale comme « le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ».
En conséquence et en connaissance de l’infraction des locataires, les propriétaires auraient dû procéder à la résiliation du bail, d’autant que la vacance locative est tolérée et ne fait pas sortir l’investissement réalisé du régime fiscal avantageux du dispositif Scellier dès lors que le logement est remis en location, que les propriétaires démontrent des démarches actives en ce sens, et que la période de vacances n’excède pas 12 mois.
A noter qu’en cas de redressement fiscal effectif des propriétaires, il a déjà été admis par les tribunaux que les locataires qui ont volontairement violé leur obligation d’occupation effective du logement, devaient réparer le préjudice subi par leur bailleur[2].
[1] arrêt CA Lyon, 31 août 2017 n°16LY00099
[2] Arrêt CA Paris, 7 octobre 2014, n°13/01560
