Les tiny house ou micromaisons s’inscrivent dans un mouvement née aux Etats-Unis dans les années 2000 après la crise des subprimes. Fléau d’une crise économique, aspiration philosophique, recherche de simplicité, alternative écologique, envie de décroissance, le mouvement des tiny houses s’est rapidement imposé comme un mouvement alternatif d’habitat.
Jusqu’à la loi ALUR n° 2014-366 du 26 mars 2014, le législateur n’avait jamais appréhendé l’habitation légère et mobile comme un moyen pérenne et permanent d’habitat[1].
L’habitation légère n’était qu’un habitat de loisirs dont les conditions d’implantation et d’occupation étaient strictement définies : campings, parcs résidentiels de loisirs ou terrains réservés.
L’habitation légère n’avait qu’une vocation temporaire et dépendait de la législation relative aux caravanes pour la version mobile ou de la législation relative au mobil-home pour la version transportable.
La loi ALUR est venue corriger pour partie cette situation en consacrant l’existence de résidences démontables pour un habitat permanent.
1. Les résidences démontables constituant un habitant permanent :
Est regardée comme une résidence démontable constituant un habitat permanent l’installation qui répond aux critères cumulatifs suivants[2] :
- absence de fondation ;
- habitat disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs démontables facilement à tout moment ;
- habitat pouvant être autonome vis-à-vis des réseaux publics ;
- habitat destiné à l’habitation ; et
- occupé à titre de résidence principale au moins huit mois par an.
Il résulte par ailleurs d’une réponse ministérielle du 27 juin 2019[3] que pour entrer dans cette classification, les tiny houses ne doivent pas conserver en permanence de moyens de mobilité propres. A défaut, elles demeurent assimilées soit à des caravanes soit à des résidences mobiles de loisirs (RML).
Cette réponse ministérielle retient donc qu’un habitat permanent d’une famille est forcément fixe.
Les caravanes sont définies par le Code de l’urbanisme comme étant des véhicules terrestres habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, conservant en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d’être déplacés par traction et que le Code de la route n’interdit pas de faire circuler (C. urb., art. R. 111-47), par opposition aux RML qui sont interdites de circuler par le Code de la route (C. urb., art. R. 111-41).
Le stationnement des caravanes et RML ne sont permis que dans des terrains spécifiques disposant d’une autorisation préalable au titre du Code de l’urbanisme.
2. Implantation d’une tiny house
Les tiny houses peuvent être implantées sur tout terrain privé en zones urbaines constructibles, mais aussi dans certaines zones non constructibles, spécifiquement dans les secteurs de taille et de capacité d’accueil limité (STECAL) délimités au sein des zones naturelles, forestières ou agricoles. En dehors de ces zones, leur installation est prohibée.
La loi ALUR a durci les possibilités de créer des STECAL en soumettant leur création à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) et le gouvernement a précisé qu’ils ne peuvent être créés qu’à titre exceptionnel[4].
3. Conditions juridiques
3.1. Tiny house fixe
L’installation d’une tiny house fixe constituant un habitat permanent de ses utilisateurs est soumise à autorisation d’urbanisme selon les règles de droit commun.
Elle devra donc être précédée de l’obtention d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire selon sa taille :
Par ailleurs, si un projet consiste en l’implantation de plus d’une tiny house, l’opération en question sera alors soumise à déclaration préalable si la surface de plancher à créer et égale ou inférieure à 40 m² (C. urb., art. R 421-23) ou à permis d’aménager si elle est supérieure à 40 m² (C. urb., art. R 421-19 CU).
3.2. Tiny house mobile
La complexité apparait pour les tiny houses qui ont conservées des moyens mobilités propres.
En effet, la réponse ministérielle du 27 juin 2019 ayant retenu un critère de sédentarité des résidences démontables constituant un habitat permanent, la tiny house mobile reste soumise à la règlementation des caravanes ou des résidences mobiles de loisirs (RML). Elle doit donc satisfaire à des critères de taille et de poids pour être autorisée à circuler sur la voie publique, et peut nécessiter des permis de conduire spécifiques (autre qu’un simple permis B).
La tiny house ayant conservée des moyens de mobilité propres étant par essence mobile, il n’y a pas de nécessité à déclaration préalable ou permis de construire si son stationnement est inférieur à trois mois. Au-delà, les autorisations visées au 3.1 seront requises, où l’onglet approprié sera à compléter :
[1] à l’exception de la situation des gens du voyage reconnue par la loi Besson II n° 2000-614 du 5 juillet 2000
[2] C. urb., art. R 111-51
[3] JO Sénat du 27 juin 2019 – page 3420
[4] Réponse Ministérielle, Q n° 12908, JO Sénat du 11/12/2014 – page 2764
